İmar Uygulamaları

İmar planı kâğıt üzerinde yolları, yeşil alanları ve yapı adalarını belirler; ancak tapudaki parseller bu plana kendiliğinden uymaz. Planla mülkiyetin buluşması için yapılan teknik ve hukuki işlemlerin tümüne imar uygulaması denir. Elazığ'da yeni gelişme alanlarında, plan değişikliği yapılan mahallelerde ve ilçe merkezlerinde bu işlemler, mülk sahiplerinin yapı ruhsatı alabilmesinin ön şartıdır. Geçkil Harita ve Mühendislik olarak imar uygulamalarına yönelik harita ve dosya hazırlığını, plan hükümlerine ve mevzuata uygun şekilde yürütüyoruz.

İmar uygulaması nedir?

İmar uygulaması, kadastro parsellerinin imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesidir. Bu dönüşüm birkaç farklı yolla yapılabilir:

• Arazi ve arsa düzenlemesi (18. madde uygulaması): 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanır. Düzenleme alanındaki parseller birleştirilir, plana göre yeniden bölünür ve yol, park gibi kamu alanları için mülk sahiplerinden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Bu uygulamaları ilgili belediye veya kanunda yetkili kılınan idare yapar ve onaylar.
• Parselasyon: Plana göre yapı adalarının içindeki parsellerin oluşturulmasıdır; çoğunlukla tek malikli veya anlaşmalı maliklerin büyük arazilerinde uygulanır.
• İfraz (ayırma): Bir parselin, plan ve mevzuattaki asgari büyüklük ve cephe şartlarına uyularak birden fazla parsele bölünmesidir.
• Tevhit (birleştirme): Komşu parsellerin tek bir parsel haline getirilmesidir.
• Yola terk ve ihdas: Plan gereği parselin bir bölümünün yola terk edilmesi veya kamuya ait alanlardan parsel oluşturulması işlemleridir.

18. madde uygulamasının ayrıntılarını İmar Kanunu 18. madde uygulaması nedir yazımızda, ayırma ve birleştirme işlemlerini ise ifraz ve tevhit nedir yazımızda anlattık.

Hangi durumlarda gerekir?

• Tapudaki parsel imar planındaki yapı adasıyla örtüşmüyor ve belediye ruhsat için imar parseli istiyorsa,
• Miras yoluyla gelen hisseli bir arazi, mirasçılar arasında ayrı parsellere bölünmek isteniyorsa,
• Komşu iki küçük parsel birleştirilerek daha verimli bir yapı yapılmak isteniyorsa,
• Bir parselin yola veya kamu alanına giden bölümü planda belirlenmiş ve terk işlemi yapılması gerekiyorsa,
• Belediye bölgede düzenleme yapacak ve mülk sahipleri dağıtımın teknik olarak nasıl yapıldığını anlamak istiyorsa.

Unutulmaması gereken önemli bir nokta: Tarım arazilerinde ifraz, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuattaki asgari parsel büyüklüğü sınırlarına tabidir. İmar planı dışındaki bir tarlayı dilediğiniz gibi bölemeyebilirsiniz. Satın alma kararından önce bu sınırlamaları öğrenmek için arazi geliştirme danışmanlığı sürecimizden yararlanabilirsiniz.

Süreç nasıl işler?

1. Plan ve mülkiyet analizi: Yürürlükteki imar planı, plan notları, tapu kayıtları ve kadastro verileri birlikte incelenir. İşlemin planla uyumlu olup olmadığı baştan tespit edilir.
2. Saha ölçümü: Parsel köşeleri, mevcut yapılar ve gerekiyorsa çevredeki yollar ölçülerek güncel durum belirlenir.
3. Teknik dosyanın hazırlanması: İfraz, tevhit veya parselasyon planı; alan hesapları, koordinat listeleri ve dağıtım cetvelleriyle birlikte hazırlanır.
4. Belediye onayı: Dosya ilgili belediyeye sunulur; inceleme sonrası encümen kararıyla onaylanır. Düzeltme taleplerini takip ederek dosyayı tamamlarız.
5. Kadastro kontrolü ve tescil: Onaylı dosya, kontrol için Kadastro Müdürlüğü veya yetkili LİHKAB'a, ardından tescil için Tapu Müdürlüğü'ne iletilir. Yeni parseller tapuya işlendiğinde süreç tamamlanır.

Süreyi belirleyen başlıca etkenler; malik sayısı, hisseli mülkiyetin varlığı, parsel üzerinde haciz veya şerh bulunup bulunmadığı, plan notlarının açıklığı ve kurumların iş yoğunluğudur. Tek malikli ve sorunsuz bir ifraz ile çok hisseli bir arazinin bölünmesi arasında ciddi süre farkı olabilir.

Örnek bir durum

Babadan kalan ve dört kardeşin hissedar olduğu, imar planı içinde bir arsa düşünelim. Kardeşler her birinin ayrı tapusu olmasını istiyor. İlk bakılması gereken, plan notlarında tanımlanan asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartıdır; arsa dört parsele bölündüğünde her parsel bu şartları sağlamıyorsa ifraz mümkün olmayabilir. Sağlıyorsa, kardeşlerin hangi parseli alacağı konusunda anlaşmaları ve tamamının muvafakat vermesi gerekir. Teknik dosya bu anlaşmaya göre hazırlanır. Uzlaşı sağlanamayan durumlarda ise çözüm genellikle hukuki süreçlerden geçer.

Benzer şekilde, tevhit işleminde birleştirilecek parsellerin aynı yapı adasında olması, mülkiyet ve takyidat durumlarının birleştirmeye engel oluşturmaması gerekir. Parsellerden birinde ipotek veya şerh bulunuyorsa, bunun yeni parsele nasıl taşınacağı tapu aşamasında ayrıca değerlendirilir. Bu tür ayrıntıları dosya hazırlığından önce kontrol etmek, sonradan yaşanacak gecikmeleri önler.

Gerekli belgeler

• Tapu kaydı ve güncel takyidat bilgisi
• Tüm maliklerin kimlik bilgileri ve muvafakatı; gerekiyorsa vekâletname
• İmar durumu belgesi ve plan notları
• Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) – miras yoluyla gelen arazilerde
• Parsel üzerinde yapı varsa yapıya ait belgeler

Kullandığımız ekipman ve yöntem

İmar uygulamalarında hata payı neredeyse yoktur; birkaç santimetrelik bir alan farkı bile dağıtımda itirazlara yol açabilir. Bu nedenle saha ölçümlerini RTK GNSS ve total station ile, ülke koordinat sistemine bağlı olarak yapıyor, kadastro verileriyle uyumu ayrıca kontrol ediyoruz. Büro aşamasında alan hesaplarını ve koordinat listelerini çapraz kontrollerle doğruluyor, dağıtım tablolarını malikin anlayabileceği açıklıkta hazırlıyoruz.

İmar parselinizin oluşmasından sonra inşaat aşamasına geçecekseniz, aplikasyon ve röperli kroki işlemleri de aynı ölçü altyapısıyla hızlıca yapılabilir.

Elazığ'da ifraz, tevhit, parselasyon veya 18. madde uygulamasıyla ilgili sorularınız için bizimle iletişime geçin. Tapu ve imar bilgilerinizi inceleyip işlemin yapılabilirliğini ve izlenecek yolu açıkça anlatalım.