İfraz ve Tevhit Nedir? Aralarındaki Farklar

Miras kalan bir tarlayı kardeşler arasında paylaştırmak, büyük bir arsayı satış için bölmek ya da yan yana iki küçük parseli birleştirip daha verimli bir yapı yapmak... Bu ihtiyaçların teknik ve hukuki karşılığı ifraz ve tevhit işlemleridir. Gündelik dilde "parsel bölme" ve "parsel birleştirme" olarak bilinen bu işlemler, belirli şartlara bağlıdır ve ilgili idarenin onayı olmadan yapılamaz. Bu yazıda ifraz ve tevhidin ne olduğunu, aralarındaki farkları, hangi şartlarda yapılabildiğini ve sürecin nasıl işlediğini anlatıyoruz.

İfraz Nedir?

İfraz, tapuda kayıtlı bir parselin iki veya daha fazla yeni parsele bölünmesidir. İşlem sonucunda eski parsel kapanır, yerine her biri ayrı tapu kaydına sahip yeni parseller oluşur. Bu sayede her parsel ayrı ayrı satılabilir, ipotek ettirilebilir ya da üzerinde bağımsız yapılaşma yapılabilir.

İfraz en çok şu durumlarda gündeme gelir:

• Miras yoluyla hisseli hale gelen bir taşınmazın mirasçılar arasında ayrılması
• Büyük bir arsanın parçalar halinde satılmak istenmesi
• Hisseli tapudaki ortaklığın giderilmek istenmesi
• Bir parselin bir kısmının farklı bir amaçla kullanılmak istenmesi

Tevhit Nedir?

Tevhit, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. İşlem sonucunda eski parsellerin kayıtları kapanır ve yeni, tek bir tapu kaydı oluşur.

Tevhit genellikle şu amaçlarla yapılır:

• Tek başına yapılaşmaya yetmeyen küçük parselleri birleştirerek yapı yapılabilir bir parsel elde etmek
• Daha büyük ve verimli bir proje geliştirmek
• Aynı kişiye ait yan yana parsellerin yönetimini kolaylaştırmak

İfraz ve Tevhit Arasındaki Farklar

Özellik	İfraz	Tevhit
Tanım	Bir parselin bölünmesi	Bitişik parsellerin birleştirilmesi
Sonuç	Birden fazla yeni parsel	Tek bir yeni parsel
Temel şart	Yeni parsellerin plan ve mevzuattaki asgari ölçüleri sağlaması	Parsellerin bitişik olması ve birleşmeye engel bulunmaması
Malik durumu	Hisseli parselde tüm maliklerin talebi veya muvafakati aranır	Farklı malikler varsa tümünün muvafakati gerekir; sonuç genellikle hisseli parseldir
Tipik kullanım	Miras paylaşımı, satış, ortaklığın giderilmesi	Yapılaşma için yeterli büyüklüğe ulaşma, proje geliştirme

İfraz ve Tevhit Hangi Şartlarda Yapılabilir?

İmar Planı Olan Alanlarda

İmar planı bulunan yerlerde ifraz ve tevhit işlemleri plana ve plan notlarına uygun olmak zorundadır. Oluşacak parsellerin asgari alan ve cephe genişliği, imar yönetmeliği ile plan notlarındaki ölçüleri sağlamalı ve her parselin yola cephesi bulunmalıdır. Parselin plandaki yol veya kamu alanlarına isabet eden kısımları varsa, işlem sırasında bu kısımların terki gündeme gelebilir. Belediye sınırları içinde bu işlemler, genellikle belediye encümeni kararıyla onaylanır.

İmar Planı Olmayan Alanlarda

Plansız alanlarda ifraz ve tevhit, plansız alanlara ilişkin imar yönetmeliğindeki şartlara göre değerlendirilir. Köy yerleşik alanları, mezralar ve kırsal alanlar için farklı kurallar söz konusu olabilir. Yetkili idare, alanın konumuna göre belediye veya il özel idaresi olabilir.

Tarım Arazilerinde

Tarım arazilerinin ifrazı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ayrıca sınırlandırılmıştır. Tarım arazileri, kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünemez. İfraz talebinde genellikle İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün görüşü aranır. Miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinde de bölünmeyi sınırlayan özel kurallar bulunduğundan, işleme başlamadan önce parselin durumu mutlaka araştırılmalıdır.

Başvuru Süreci Nasıl İşler?

1. Ön inceleme: Tapu kaydı, imar durumu, varsa şerh ve takyidatlar incelenir; ifraz veya tevhidin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.
2. Ölçüm ve teknik dosya: Harita mühendisi arazide gerekli ölçümleri yapar ve yeni parsel durumunu gösteren ifraz veya tevhit haritasını hazırlar.
3. İdareye başvuru: Dosya, malik veya vekili tarafından ilgili belediyeye ya da yetkili idareye sunulur.
4. İnceleme ve karar: İdare, işlemin plana ve mevzuata uygunluğunu inceler; uygun bulursa onaylar.
5. Kadastro kontrolü: Onaylanan işlem, ilgili Kadastro Müdürlüğü veya yetkili LİHKAB tarafından teknik yönden kontrol edilir.
6. Tapuya tescil: Son olarak işlem Tapu Müdürlüğü'nde tescil edilir ve yeni parseller tapuya işlenir.

Sürecin uzunluğu; parselin imar durumuna, kurum görüşlerine ihtiyaç olup olmadığına, maliklerin sayısına ve idarelerin iş yoğunluğuna göre değişir.

Gerekli Belgeler

• Tapu kaydı ve malik kimlik bilgileri
• Malik dışında başvuru yapılıyorsa vekâletname
• Hisseli parsellerde tüm maliklerin talep veya muvafakat beyanı
• İmar durum belgesi (planlı alanlarda)
• Harita mühendisince hazırlanan ifraz veya tevhit dosyası
• Gerekli hallerde ilgili kurum görüşleri

İstenen belgeler idareden idareye farklılık gösterebileceğinden, başvuru öncesinde ilgili kurumdan güncel listeyi teyit etmek faydalıdır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Takyidatlar: Parselde ipotek, haciz veya şerh varsa, ifraz ve tevhitte bunların yeni parsellere nasıl aktarılacağı ayrıca değerlendirilir; alacaklının muvafakati gerekebilir.
• Zemin durumu: Başvurudan önce aplikasyon yaptırarak parselin zemindeki sınırlarını görmek, sonradan çıkabilecek sorunları önler.
• Gelecekteki imar uygulamaları: Planlı ancak henüz uygulama görmemiş alanlarda, ilerleyen dönemde 18. madde uygulaması yapılması halinde ifrazla oluşan parseller yeniden düzenlenebilir.
• Hisseli tevhit: Farklı maliklere ait parselleri birleştirmek hisseli bir parsel doğurur; ileride yapılaşma ve satış kararlarında tüm hissedarların uzlaşması gerekir.

Hissedarlar Anlaşamazsa Ne Olur?

Hisseli bir parselde ifraz için kural olarak tüm maliklerin talebi veya muvafakati gerekir. Hissedarlardan biri bile karşı çıkarsa idari yoldan ifraz yapılamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi (halk arasında "izale-i şuyu") davası gündeme gelebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir; bölünme imar ve tarım mevzuatı açısından mümkünse aynen taksime, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu süreçte parselin teknik olarak bölünebilir olup olmadığı belirleyici olduğundan, harita mühendisliği çalışmaları da önem kazanır.

İfraz, Kat İrtifakı ile Karıştırılmamalı

İfraz, arsanın kendisini ayrı parsellere böler. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ise aynı parsel üzerindeki bir yapının bağımsız bölümlerini ayrı ayrı tapuya bağlar. Yani bir apartmandaki daireler için ifraz değil, kat irtifakı veya kat mülkiyeti söz konusudur.

Elazığ'dan Örnek Durumlar

Elazığ'da ifraz talepleri çoğunlukla miras paylaşımından doğar. Örneğin Baskil'de kayısı bahçesi olarak kullanılan, mirasçılara hisseli olarak intikal etmiş bir tarım arazisinin bölünmesi istendiğinde, öncelikle arazinin tarım arazisi niteliği ve asgari büyüklük şartları değerlendirilmelidir. Kent merkezinde ise küçük imar parsellerinin tevhit edilerek daha uygun bir yapı parseli oluşturulması sık karşılaşılan bir durumdur. Bölgeye özel bilgi için Baskil harita mühendisi sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

İfraz ve tevhit, doğru planlandığında mülkünüzün değerini ve kullanılabilirliğini artıran işlemlerdir. Ancak imar planı, tarım arazisi mevzuatı ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilmeden yapılan başvurular reddedilebilir ya da beklenmedik sonuçlar doğurabilir. İmar uygulamaları hizmetimiz kapsamında parselinizin durumunu değerlendirmek ve süreci planlamak için bizimle iletişime geçin.