Arsa veya tarla satın almak, çoğu kişi için hayatının en büyük yatırımlarından biridir. Ancak bu kararlar sıklıkla yalnızca konum, fiyat ve satıcının anlattıklarına dayanarak verilir. Sonradan parselin büyük kısmının yola veya parka ayrıldığı, tarlanın bölünemediği, gösterilen yerin tapudaki parsel olmadığı ya da beklenen yapılaşma hakkının bulunmadığı ortaya çıkabilir. Geçkil Harita ve Mühendislik olarak Elazığ ve ilçelerinde arazi alım, geliştirme ve yatırım kararlarından önce, parselin teknik ve planlama açısından ne sunduğunu açıkça ortaya koyan bir danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Arazi geliştirme ve yatırım danışmanlığı nedir?
Bu hizmet; bir arsa veya arazinin imar durumu, mülkiyet yapısı, fiziksel özellikleri ve mevzuattan kaynaklanan kısıtları birlikte incelenerek yatırım açısından potansiyelinin ve risklerinin değerlendirilmesidir. Amaç, "Bu parsele ne yapılabilir, ne yapılamaz, hangi adımlar gerekir?" sorularına harita mühendisliği bakış açısıyla somut cevaplar vermektir.
Şunu açıkça belirtmek isteriz: Bu hizmet bir değerleme raporu veya hukuki görüş değildir. Gayrimenkulün piyasa değerinin resmi olarak belirlenmesi lisanslı değerleme uzmanlarının, hukuki uyuşmazlıklar ise avukatların alanıdır. Biz kararınızı etkileyebilecek teknik ve planlama bilgilerini derleyip anlaşılır bir dille sunuyoruz.
Hangi durumlarda gerekir?
- Arsa veya tarla satın almadan önce, gösterilen yerin tapudaki parselle aynı olup olmadığını öğrenmek istediğinizde,
- Bir parselin imar planındaki kullanım kararını, yapılaşma haklarını ve plan notlarını anlamak istediğinizde,
- Hisseli bir araziden pay almayı düşündüğünüzde ve ileride ayrı tapu alınıp alınamayacağını merak ettiğinizde,
- Elinizdeki araziyi bölerek, birleştirerek ya da yapılaşmaya açarak değerlendirmek istediğinizde,
- GES, depo, tesis veya konut projesi için uygun arazi arayışında saha karşılaştırması yapmak istediğinizde,
- Bir parselin yola cephesi, eğimi ve altyapıya erişimi gibi fiziksel özelliklerini değerlendirmek istediğinizde.
İncelemede nelere bakıyoruz?
| Başlık | Kontrol edilen konular |
|---|---|
| Mülkiyet | Ada/parsel, yüzölçümü, hisse durumu, tapudaki şerh, ipotek ve benzeri kayıtların varlığı |
| İmar | Plan kullanım kararı, yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS/emsal, yükseklik), plan notları, yola veya kamu alanına ayrılan kısımlar |
| Konum ve sınır | Gösterilen yer ile kadastro parselinin uyumu, komşu parsellerle ilişki, yola cephe |
| Fiziksel durum | Eğim, erişim, dere yatağı, enerji hattı geçişi gibi kısıtlayıcı unsurlar |
| Mevzuat kısıtları | Tarım arazisi niteliği, ifraz sınırlamaları, koruma alanları |
Özellikle imar planı dışındaki tarım arazilerinde, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuat nedeniyle ifraz ve yapılaşma imkânları sınırlıdır. "Tarla alıp bölerek satarım" ya da "tarlaya ev yaparım" düşüncesiyle yapılan yatırımlar bu nedenle sıkça hayal kırıklığıyla sonuçlanır. Satın alma öncesi kontrol listesini arsa alırken harita kontrolü yazımızda ayrıntılı olarak paylaştık.
Süreç nasıl işler?
- İhtiyaç görüşmesi: Arazide ne yapmayı planladığınız, bütçe ve zaman beklentiniz konuşulur; incelenecek parseller belirlenir.
- Kayıt ve plan araştırması: Tapu ve kadastro bilgileri, ilgili belediyeden imar durumu ve plan notları, varsa yürürlükteki plan değişiklikleri incelenir.
- Saha incelemesi ve ölçüm: Parsel yerinde görülür; gerektiğinde köşe noktaları ölçülerek gösterilen yerin kadastro parseliyle uyumu kontrol edilir.
- Senaryo değerlendirmesi: Parselin olduğu gibi kullanımı, ifraz, tevhit veya imar uygulaması gibi seçenekler, gerektirdiği adımlarla birlikte ele alınır.
- Raporlama: Bulgular, riskler ve önerilen sonraki adımlar sade bir rapor halinde sunulur.
İncelemenin süresi parsel sayısına, kurumlardan bilgi temin süresine ve saha ölçümü gerekip gerekmediğine bağlıdır. Satın alma için kısa bir süreniz varsa bunu ön görüşmede belirtmeniz, önceliklendirme yapmamızı kolaylaştırır.
Örnek bir durum
Elazığ'ın gelişen bir mahallesinde, uygun fiyatlı görünen bir arsa ilanını düşünelim. İnceleme sonrasında imar planında parselin önemli bir kısmının yol genişlemesine ayrıldığı, kalan alanın ise plan notlarındaki asgari parsel şartını tek başına sağlamadığı görülebilir. Bu durumda parselin komşu parselle birlikte değerlendirilmesi gerekebilir. Bu bilgi satın almadan önce öğrenildiğinde pazarlık, vazgeçme veya komşuyla ortak proje gibi seçenekler hâlâ elinizdedir.
Bir başka sık rastlanan örnek, şehir dışında manzaralı bir tarlanın bağ evi yapma düşüncesiyle alınmasıdır. Arazi yerinde çok uygun görünse de imar planı dışında kalması, yola cephesinin bulunmaması ya da eğiminin yapılaşmayı zorlaştırması nedeniyle beklenen kullanım mümkün olmayabilir. İnceleme bu tür sürprizleri önceden görmenizi sağlar ve parasını ödemeden önce gerçekçi bir karar vermenize yardımcı olur.
Gerekli belgeler
- İncelenecek parselin ada/parsel bilgisi veya tapu fotokopisi
- İlan, satış teklifi veya satıcının verdiği bilgiler (varsa)
- Arazide yapmayı planladığınız kullanım veya proje hakkında kısa bilgi
- Varsa daha önce alınmış imar durumu belgesi veya ölçüm krokileri
Kullandığımız ekipman ve yöntem
Danışmanlık sürecinde kayıt ve plan araştırmasını, saha incelemesiyle birleştiriyoruz. Gerektiğinde parsel köşelerini RTK GNSS ile ölçerek arazideki durumu kadastro verileriyle karşılaştırıyor, eğimli arazilerde yapılaşmaya uygun alanları topoğrafik veriye dayanarak değerlendiriyoruz. Parselin bölünmesi veya birleştirilmesi gündeme gelirse, bu işlemlerin teknik ve mevzuat boyutunu imar uygulamaları sayfamızda ve ifraz ve tevhit nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Elazığ'da arsa, tarla veya yatırım arazisi değerlendiriyorsanız, satın alma kararından önce bizimle iletişime geçin. Ada/parsel bilgisiyle başlayan kısa bir ön görüşme, ileride yaşanabilecek pek çok sorunun önüne geçebilir.
Arazi Geliştirme ve Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı hakkında sık sorulanlar
Bu hizmet bir değerleme raporu mudur?
Hayır. Gayrimenkulün piyasa değerinin resmi olarak belirlenmesi lisanslı değerleme uzmanlarının yetkisindedir. Biz parselin imar durumu, mülkiyet yapısı, sınırları ve fiziksel özellikleri gibi teknik ve planlama bilgilerini inceleyerek yatırım kararınızı etkileyebilecek riskleri ve olanakları sade bir dille raporluyoruz.
Arsa almadan önce mutlaka ölçüm yaptırmalı mıyım?
Özellikle sınırları belirgin olmayan, köşe işaretleri kaybolmuş veya kırsal alandaki arazilerde, gösterilen yerin tapudaki parselle aynı olup olmadığını kontrol etmek çok önemlidir. Şehir içinde duvarlarla çevrili parsellerde de zaman zaman farklılıklar çıkabilir. Küçük bir ölçüm maliyeti, büyük bir yatırım hatasını önleyebilir.
Hisseli tapu almak riskli midir?
Hisseli tapuda arazinin belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde bir paya sahip olursunuz. Fiili olarak kullandığınız yer ile hukuki hakkınız farklı olabilir ve ileride ayrı tapu almak; plan, mevzuat ve tüm hissedarların uzlaşısına bağlıdır. Bu nedenle almadan önce ifraz imkânlarının incelenmesini öneririz.
Tarlama ev yapabilir miyim?
İmar planı dışındaki tarım arazilerinde yapılaşma, ilgili mevzuatın izin verdiği sınırlı koşullara ve kurumların görüşüne bağlıdır. Arazinin niteliği, büyüklüğü, yola cephesi ve bulunduğu bölge belirleyicidir. Satın almadan veya yatırım yapmadan önce durumun ilgili belediye ve kurumlar nezdinde araştırılması gerekir; bu araştırmayı birlikte yapabiliriz.